Offene Immobilienfonds: Scope erwartet weitere Wertkorrekturen

Analysemitteilung vom 19. November 2013

Scope hat sämtliche offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert: Bei den bislang verkauften Fondsobjekten betrug der Abschlag auf die Verkehrswerte fast 13%. Für die noch nicht veräußerten Objekte rechnet Scope mit weiteren Wertkorrekturen.

Scope hat alle 11 offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert. Dabei wurden alle bislang erfolgten Verkäufe betrachtet. Darüber hinaus hat Scope auch die Wertentwicklung und die Risiken der verbleibenden Bestandsobjekte untersucht. Die Kernergebnisse der Studie:

Verkaufspreise liegen fast 13% unter Verkehrswert
Seit Bekanntgabe der Auflösung haben die 11 Fonds in Abwicklung insgesamt 126 Objekte veräußert. Im Durchschnitt lag der Verkaufspreis 12,5% unterhalb des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Mit Fortschreiten der Abwicklungsfrist nehmen die Wertverluste zu. Während sich der durchschnittliche Unterschied zwischen Verkaufspreis und gutachterlichem Verkehrswert im ersten Jahr nach Auflösungsbekanntgabe noch in Grenzen hält (-6,9%), liegt er im zweiten und dritten Jahr bereits bei -18,5% bzw. -22,2%.

Scope erwartet weitere Wertkorrekturen
Die 381 noch im Bestand der Fonds befindlichen Objekte haben seit Auflösungsentscheidung im Durchschnitt 4,5% an Wert verloren. Im Zuge der Veräußerung dieser Objekte erwartet Scope weitere Wertkorrekturen in Höhe von durchschnittlich rund 5% auf die Verkehrswerte zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Die Portfolios der Fonds unterschieden sich allerdings deutlich, so dass bei einigen Fonds mit weiteren Abschlägen von bis zu 15% zu rechnen ist.

Portfolio des KanAm grundinvest-Fonds mit geringsten Risiken
Scope hat für alle 381 noch in den Portfolios befindlichen Objekten ein Risiko-Scoring durchgeführt. Dabei wurde auf die wichtigsten Immobilienrisiken abgestellt. Die risikoärmsten Immobilienportfolios haben:

• KanAm grundinvest-Fonds
• CS EUROREAL
• TMW Immobilien Weltfonds
• SEB ImmoInvest

Besonders hohe Risiken in den Restportfolios sieht Scope bei:

• DEGI GLOBAL BUSINESS
• DEGI INTERNATIONAL
• DEGI GERMAN BUSINESS
• AXA Immoselect

Japanische Objekte mit höchsten Verlusten
Die größten Wertverluste – sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten – verzeichneten Immobilien in Japan (-49,4%), in den Niederlanden (-14,9%), in Spanien (-14,5%) und in USA (-10,8).

Hohe Vermietungsquoten schützen vor Abschlägen bei Veräußerung
Objekte mit hohen Vermietungsquoten (über 97%) haben erwartungsgemäß geringere Verluste zu verzeichnen als Objekte mit niedrigeren Vermietungsquoten. Dies gilt sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten. Vor allem bei Objekten mit Leerständen von mehr als 42% fielen die Abschläge zweistellig aus.

Sehr große Objekte mit geringsten Wertkorrekturen
Der Einfluss der Objektgröße – sowohl bei bereits verkauften als auch im Bestand – auf die Wertentwicklung ist dagegen nicht durchschlagend: Im Durchschnitt verloren die Objekte fast aller Größenklassen zwischen 8,1% und 9,3% an Wert. Lediglich die sehr großen Objekte (200 bis 500 Mio. Euro) schnitten mit einem Minus von nur 1% besser ab.