Analysemitteilung vom 19. November 2013
Scope hat sämtliche offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert:
Bei den bislang verkauften Fondsobjekten betrug der Abschlag auf die
Verkehrswerte fast 13%. Für die noch nicht veräußerten Objekte rechnet Scope mit
weiteren Wertkorrekturen.
Scope hat alle 11 offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert. Dabei
wurden alle bislang erfolgten Verkäufe betrachtet. Darüber hinaus hat Scope auch
die Wertentwicklung und die Risiken der verbleibenden Bestandsobjekte
untersucht. Die Kernergebnisse der Studie:
Verkaufspreise liegen fast 13% unter VerkehrswertSeit
Bekanntgabe der Auflösung haben die 11 Fonds in Abwicklung insgesamt 126 Objekte
veräußert. Im Durchschnitt lag der Verkaufspreis 12,5% unterhalb des
Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Mit Fortschreiten der
Abwicklungsfrist nehmen die Wertverluste zu. Während sich der durchschnittliche
Unterschied zwischen Verkaufspreis und gutachterlichem Verkehrswert im ersten
Jahr nach Auflösungsbekanntgabe noch in Grenzen hält (-6,9%), liegt er im
zweiten und dritten Jahr bereits bei -18,5% bzw. -22,2%.
Scope erwartet weitere Wertkorrekturen Die 381 noch im
Bestand der Fonds befindlichen Objekte haben seit Auflösungsentscheidung im
Durchschnitt 4,5% an Wert verloren. Im Zuge der Veräußerung dieser Objekte
erwartet Scope weitere Wertkorrekturen in Höhe von durchschnittlich rund 5% auf
die Verkehrswerte zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Die Portfolios der
Fonds unterschieden sich allerdings deutlich, so dass bei einigen Fonds mit
weiteren Abschlägen von bis zu 15% zu rechnen ist.
Portfolio des KanAm grundinvest-Fonds mit geringsten
RisikenScope hat für alle 381 noch in den Portfolios befindlichen
Objekten ein Risiko-Scoring durchgeführt. Dabei wurde auf die wichtigsten
Immobilienrisiken abgestellt. Die risikoärmsten Immobilienportfolios haben:
• KanAm grundinvest-Fonds
• CS EUROREAL
• TMW Immobilien Weltfonds
•
SEB ImmoInvest
Besonders hohe Risiken in den Restportfolios sieht Scope bei:
• DEGI GLOBAL BUSINESS
• DEGI INTERNATIONAL
• DEGI GERMAN BUSINESS
•
AXA Immoselect
Japanische Objekte mit höchsten Verlusten Die größten
Wertverluste – sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten –
verzeichneten Immobilien in Japan (-49,4%), in den Niederlanden (-14,9%), in
Spanien (-14,5%) und in USA (-10,8).
Hohe Vermietungsquoten schützen vor Abschlägen bei
VeräußerungObjekte mit hohen Vermietungsquoten (über 97%) haben
erwartungsgemäß geringere Verluste zu verzeichnen als Objekte mit niedrigeren
Vermietungsquoten. Dies gilt sowohl bei bereits verkauften als auch bei
Bestandsobjekten. Vor allem bei Objekten mit Leerständen von mehr als 42% fielen
die Abschläge zweistellig aus.
Sehr große Objekte mit geringsten WertkorrekturenDer
Einfluss der Objektgröße – sowohl bei bereits verkauften als auch im Bestand –
auf die Wertentwicklung ist dagegen nicht durchschlagend: Im Durchschnitt
verloren die Objekte fast aller Größenklassen zwischen 8,1% und 9,3% an Wert.
Lediglich die sehr großen Objekte (200 bis 500 Mio. Euro) schnitten mit einem
Minus von nur 1% besser ab.